Quarta Turma adota equidade para fixar cláusula penal por descumprimento de contrato de locação em shopping
DECISÃO
28/05/2018 06:59
Com base no
princípio da equidade e nas normas previstas pelo artigo 413 do Código Civil, a Quarta Turma do
Superior Tribunal de Justiça (STJ) reformou acórdão do Tribunal de Justiça de
São Paulo (TJSP) que havia adotado a proporcionalidade matemática para reduzir
cláusula penal por devolução antecipada de loja localizada em shopping
center.
Para o colegiado, a
necessidade de equilíbrio dos efeitos da inexecução contratual entre as partes
e as peculiaridades do shopping – que depende do funcionamento regular de suas
lojas para sucesso do empreendimento – justificam a adoção da equidade na
redução da cláusula penal pelo descumprimento do contrato.
“As consequências
econômicas da inexecução perpetrada pelos locatários podem ter proporções muito
maiores, o que justifica uma redução mais comedida do valor pactuado a título
de cláusula penal. Assim, em vez de seis aluguéis, penso ser razoável a
cobrança de quatro, com os consectários legais”, apontou o relator do recurso
do shopping, ministro Luis Felipe Salomão.
O contrato
estabelecido entre o shopping e a locatária previa que, no caso de devolução da
loja antes do término do prazo de 36 meses de locação, a locatária deveria
pagar multa compensatória equivalente a seis meses de aluguéis. No caso
analisado, a devolução ocorreu após 14 meses de locação, ou seja, 22 meses
antes do encerramento do contrato.
Da imutabilidade à
equidade
Em primeira
instância, o juiz condenou a locatária ao pagamento da cláusula penal em seu
valor integral, mas o TJSP utilizou critério proporcional de cumprimento do
contrato para reduzir a multa para 2,34 aluguéis.
Em análise do
recurso especial do shopping, o ministro Luis Felipe Salomão explicou que a
cláusula penal constitui pacto por meio do qual as partes determinam
previamente uma sanção de natureza civil – cujo objetivo é garantir o
cumprimento da obrigação principal –, além de estipular perdas e danos em caso
de inadimplemento parcial ou total do dever assumido.
O ministro também
apontou que as disposições do artigo 413 do Código Civil de 2002 representaram
a superação do princípio da imutabilidade absoluta da pena estabelecida
livremente entre as partes, em favor da prevalência do princípio da equidade –
um efeito do paradigma da ética nos negócios jurídicos. À luz desse princípio,
explicou o ministro, o juiz deve verificar, em cada caso, se há a necessidade
de redução da cláusula penal.
Porém, nas
hipóteses de incidência do artigo 413 do CC/02, Salomão ressaltou que a redução
judicial da cláusula penal deve observar o critério da equidade, que não se
confunde com a imposição de proporcionalidade matemática.
Consequências
econômicas
No caso concreto, o
ministro também destacou que a existência de lojas desocupadas em um shopping
center prejudica o sucesso de todo o empreendimento comercial, com a
possibilidade de consequências econômicas em virtude de inexecução dos
contratos locatícios.
Por esses motivos,
o relator concluiu pela necessidade de reforma do acórdão do TJSP, que adotou o
critério da proporcionalidade e restringiu a análise ao período remanescente de
contrato.
“É que, a meu ver, no contexto dos
autos – devolução de loja localizada em shopping center antes do decurso do
prazo de 36 meses para a conclusão do contrato de locação, cumprido o lapso de
14 meses –, a redução da cláusula penal para quatro aluguéis revela-se mais
condizente com o critério da equidade, dadas as peculiaridades do caso
concreto”, concluiu o ministro ao reformar o acórdão do TJSP.
Esta notícia refere-se ao(s) processo(s):
http://www.stj.jus.br/sites/STJ/default/pt_BR/Comunica%C3%A7%C3%A3o/noticias/Not%C3%ADcias/Quarta-Turma-adota-equidade-para-fixar-cl%C3%A1usula-penal-por-descumprimento-de-contrato-de-loca%C3%A7%C3%A3o-em-shopping
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