DECISÃO
A Terceira Turma do Superior Tribunal
de Justiça (STJ) decidiu que, no caso de contrato de promessa de compra e venda
não levado a registro, tanto o vendedor quanto o comprador podem responder pela
dívida de taxas de condomínio posteriores à imissão deste último na posse do
imóvel.
No julgamento, os ministros adequaram
a interpretação de tese firmada pela Segunda Seção em recurso repetitivo (REsp 1.345.331),
segundo a qual a imissão na posse estabelece a responsabilidade do promitente
comprador pelas despesas condominiais surgidas após esse momento. O tema foi
cadastrado no sistema dos repetitivos sob o número886.
Para a Terceira Turma, há
legitimidade passiva concorrente do promitente vendedor e do promitente
comprador para a ação de cobrança dos débitos condominiais posteriores à
imissão na posse.
Penhora
O relator do recurso mais recente,
ministro Paulo de Tarso Sanseverino, observou que naquele outro caso julgado
não se desconstituiu a penhora sobre o imóvel, que ainda constava como
propriedade do promitente vendedor. Isso poderia aparentar uma contradição, já
que a conclusão foi pela responsabilidade do comprador.
Para o ministro, essa suposta
contradição é resolvida à luz da teoria da dualidade da obrigação. “O
promitente comprador não é titular do direito real de propriedade, tendo apenas
direito real de aquisição caso registrado o contrato de promessa de compra e
venda”, afirmou. Dessa forma, acrescentou, o condomínio ficaria impossibilitado
de penhorar o imóvel, e restariam à execução apenas os bens pessoais do
promitente comprador, se existissem.
Propter rem
O ministro entende que esse resultado
não está de acordo com a natureza e a finalidade da obrigação propter
rem – aquela que recai sobre a pessoa por causa da titularidade do
direito real em relação ao bem. Sanseverino afirmou que a simples promessa de
compra e venda não é suficiente para extinguir a responsabilidade do
proprietário pelo pagamento das despesas de condomínio, pois a fonte da
obrigaçãopropter rem é a situação jurídica de direito real, não a
manifestação de vontade.
Caso se desconstituísse a penhora
sobre o imóvel, a finalidade do instituto (propter rem), que é a
conservação do objeto, seria comprometida, pois o condomínio passaria a
“depender da incerta possibilidade de encontrar bens penhoráveis no patrimônio
do promitente comprador”, alertou Sanseverino. O ministro também salientou que
a penhora do imóvel tem o efeito psicológico de desestimular a inadimplência.
Dualidade
Aplicando a teoria da dualidade da
obrigação, o ministro ressaltou que o débito deve ser imputado a quem se
beneficia dos serviços prestados pelo condomínio – no caso, o promitente
comprador. Porém, o vendedor não se desvincula da obrigação, mantendo-se na
condição de responsável pelo pagamento da dívida enquanto mantiver a situação
jurídica de proprietário do imóvel.
“Essa separação entre débito e
responsabilidade permite uma solução mais adequada para a controvérsia,
preservando-se a essência da obrigação propter rem”, assinalou o
relator.
O ministro advertiu que “entre o
risco de o condômino inadimplente perder o imóvel e o risco de a comunidade de
condôminos ter de arcar com as despesas da unidade inadimplente, deve-se
privilegiar o interesse coletivo dessa comunidade em detrimento do interesse
individual do condômino inadimplente”.
O acórdão foi
publicado no último dia 21.
Leia mais:
http://www.stj.jus.br/sites/STJ/default/pt_BR/noticias/noticias/Promitente-vendedor-tamb%C3%A9m-responde-por-d%C3%A9bitos-de-condom%C3%ADnio-gerados-ap%C3%B3s-a-posse-do-comprador
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